A expansão do programa Minha Casa, Minha Vida para regiões centrais de São Paulo alterou o perfil de parte dos lançamentos imobiliários na cidade. Antes concentrado em áreas periféricas, o financiamento federal passou a viabilizar empreendimentos em bairros valorizados, muitos deles com incentivos fiscais concedidos pela administração municipal. Uma investigação da BBC News Brasil aponta, no entanto, que parte desses imóveis não está sendo ocupada por famílias, como prevê a política habitacional, mas utilizada para aluguel de curta temporada em plataformas digitais.
A apuração identificou apartamentos financiados com recursos subsidiados e classificados como moradia popular sendo anunciados no Airbnb. Em alguns casos, os imóveis ficam em prédios construídos com benefícios urbanísticos concedidos pela Prefeitura de São Paulo, como isenções fiscais e autorização para construir acima do limite previsto em lei.
Para verificar como esse mercado opera, um repórter da BBC se apresentou como investidor interessado em comprar unidades para locação turística. Ele visitou edifícios com apartamentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida e aptos a financiamento pelas regras do programa. As visitas foram gravadas com câmera escondida.
Em uma delas, um corretor ligado à construtora Magik afirmou que, em determinados empreendimentos, uma parcela significativa das unidades já estaria sendo alugada por curtos períodos. Segundo ele, os imóveis teriam sido pensados para esse tipo de uso. As unidades visitadas eram classificadas como Habitação de Interesse Social, modalidade destinada a atender famílias de baixa renda.
Desde maio de 2025, um decreto municipal proíbe explicitamente que imóveis classificados como HIS ou Habitação de Mercado Popular sejam usados para aluguel temporário. Questionada sobre os casos apontados pela reportagem, a prefeitura informou que fiscaliza cerca de 90 mil moradias desse tipo e que já emitiu 704 notificações e aplicou 38 multas, somando R$ 39 milhões. A construtora Magik afirmou que segue a legislação e que eventuais falhas de comunicação não resultam na concretização de vendas irregulares.
Programa impulsiona mercado imobiliário
O Minha Casa, Minha Vida responde hoje por uma fatia expressiva das vendas de imóveis na capital paulista. Entre agosto de 2024 e julho de 2025, cerca de 70 mil apartamentos foram comercializados pelo programa em São Paulo, o equivalente a 60% das transações no período. O modelo é sustentado por subsídios diretos e juros reduzidos, operados pela Caixa Econômica Federal, o que permite descontos relevantes no valor final dos imóveis.
Famílias com renda mensal de até R$ 2.850 se enquadram na faixa 1, que prevê abatimentos elevados. Já as demais faixas, que alcançam rendas de até R$ 12 mil, oferecem crédito mais barato do que o praticado por bancos privados, tornando o financiamento atrativo também para compradores com perfil de investimento.
A arquiteta Paula Victória de Souza, pesquisadora do LabCidade da Universidade de São Paulo, observa que esse cenário estimulou a proliferação de estúdios e microapartamentos, sobretudo em áreas centrais. São unidades de até 35 metros quadrados, muitas vezes sem divisões internas. Segundo ela, esse padrão dificulta o uso por famílias e acaba favorecendo a destinação para locação de curta duração.
Dados do Censo de 2022 indicam que a média de moradores por família no Brasil é de 2,8 pessoas, número que reforça a inadequação dessas unidades para moradia permanente. Souza critica o uso de subsídios públicos para construções que, na prática, não atendem às necessidades habitacionais.
Indícios de fraudes e distorções
O Ministério Público de São Paulo acompanha o tema e investiga possíveis irregularidades. Segundo o órgão, há milhares de suspeitas de fraudes envolvendo a aquisição de imóveis de interesse social, inclusive casos de compradores que adquiriram múltiplas unidades como investimento. Estudos acadêmicos apontam que o fenômeno contribui para a elevação dos aluguéis e para o deslocamento de moradores de baixa renda.
A reportagem também identificou tentativas de contornar as regras do programa por meio do registro do financiamento em nome de terceiros. Em conversa com uma corretora da construtora Cury, o repórter ouviu que seria possível financiar o imóvel no nome da esposa, que se enquadraria na renda exigida, e transferir a propriedade após a quitação. O Ministério Público alerta que a prática pode configurar crime. A Cury afirmou que reforçou seus controles e que a checagem documental impede esse tipo de operação.
Lacunas nas regras federais
Especialistas apontam que parte do problema está nas brechas do regulamento federal. Apenas os beneficiários da faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida são obrigados, por lei, a residir no imóvel financiado. Nas demais faixas, não há vedação expressa à locação. Para a professora Raquel Rolnik, da FAU-USP, essa omissão permite que crédito subsidiado seja direcionado ao mercado de aluguel turístico.
Os efeitos aparecem nos indicadores sociais. Dados da Fundação João Pinheiro mostram que o número de pessoas sem moradia adequada na região metropolitana de São Paulo subiu de 570 mil em 2016 para 605 mil em 2023. O contraste evidencia que a simples produção de unidades populares não garante acesso à moradia para quem mais precisa.
Fonte: BBC Brasil
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