A decisão da Prefeitura de São Paulo de restringir a criação de áreas comuns exclusivas em empreendimentos com habitação popular ampliou o conflito entre o setor imobiliário e a administração municipal. Incorporadoras e entidades do mercado afirmam que o entendimento pode elevar custos de condomínio para famílias de baixa renda e comprometer o modelo de condomínios mistos que se consolidou nos últimos anos na cidade.
No centro da discussão estão os chamados subcondomínios, prática adotada em parte dos novos empreendimentos paulistanos. O modelo prevê divisões internas em condomínios que reúnem apartamentos populares e unidades voltadas à média e alta renda. Na prática, moradores de imóveis enquadrados como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) passam a ter acessos, portarias e áreas de lazer separados dos demais residentes.
Essas moradias populares são destinadas a famílias com renda mensal entre um e dez salários mínimos e recebem incentivos urbanísticos da prefeitura, como autorização para maior área construída e descontos em taxas municipais.
A controvérsia ganhou força após a CPI da HIS, instalada na Câmara Municipal de São Paulo, e se intensificou nas últimas semanas, quando pedidos de alvarás com esse tipo de configuração passaram a enfrentar resistência da gestão municipal, segundo representantes do mercado imobiliário.
Mercado imobiliário critica entendimento da prefeitura
Entidades como o Secovi-SP e a Abrainc afirmam que a interpretação da prefeitura não tem respaldo legal e cria insegurança jurídica para projetos em andamento.
Conselheiro jurídico do Secovi-SP, o advogado Rodrigo Bicalho afirma que os subcondomínios são previstos tanto em legislações municipais quanto federais. Segundo ele, impedir a separação de áreas comuns pode provocar aumento expressivo nas despesas condominiais para moradores de baixa renda, já que todos os custos passariam a ser compartilhados de forma mais ampla.
A Abrainc, associação que representa incorporadoras, também defende a manutenção do modelo. Em nota, a entidade afirmou que os subcondomínios já fazem parte da prática consolidada do setor e pediu diálogo técnico com a prefeitura para garantir “segurança jurídica, previsibilidade regulatória e alinhamento na interpretação das normas aplicáveis”.
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento rebateu as críticas e disse que o entendimento atual não representa mudança de regra. Segundo a pasta, a legislação já determina há anos que áreas comuns de determinados empreendimentos devem permanecer acessíveis a todos os moradores.
A prefeitura informou ainda que os subcondomínios são permitidos apenas em situações específicas, como projetos compostos exclusivamente por apartamentos sem restrição de renda ou empreendimentos em que pelo menos 80% das unidades sejam destinadas a HIS.
Mesmo nesses casos, a divisão física do terreno depende da aprovação de um plano integrado. Fora dessas hipóteses, a administração municipal considera irregular a criação de barreiras internas que limitem o acesso de parte dos moradores às áreas comuns.
“A criação de divisões físicas internas que restrinjam esse acesso caracteriza desmembramento irregular e descaracterização do projeto aprovado, podendo levar à suspensão ou cassação das licenças emitidas”, afirmou a gestão do prefeito Ricardo Nunes.
Debate sobre segregação urbana ganha força
O relatório final da CPI da HIS classificou os subcondomínios como compatíveis com a legislação atual, mas recomendou que a prefeitura proíba esse tipo de prática. Para os vereadores responsáveis pela investigação, o modelo cria uma separação social dentro dos próprios empreendimentos.
O documento aponta que a dinâmica transforma instrumentos de inclusão urbana em mecanismos indiretos de segregação socioeconômica e valorização imobiliária.
A discussão ocorre em um momento de forte crescimento dos empreendimentos voltados à habitação popular na capital paulista. A política de incentivo a HIS e HMP foi criada a partir do Plano Diretor de 2014 e da Lei de Zoneamento de 2016. Mudanças posteriores ampliaram a atratividade do modelo para as incorporadoras.
Hoje, segundo o setor imobiliário, apartamentos enquadrados nessas categorias representam cerca de 75% dos lançamentos residenciais da cidade.
Dados da prefeitura indicam que ao menos 321 mil unidades foram construídas com benefícios ligados à política habitacional. Desse total, 159 mil estão em empreendimentos denunciados ou sob alerta de possíveis irregularidades.
Em 2025, o Ministério Público de São Paulo abriu investigações sobre possíveis desvios de imóveis populares para compradores com renda acima do permitido.
Professora de direito urbanístico da Fundação Getulio Vargas, Bianca Tavolari afirma que a inclusão de habitação popular em projetos mistos funciona como mecanismo para ampliar o potencial construtivo dos empreendimentos de alto padrão.
Segundo ela, os incentivos concedidos pela prefeitura permitem maior altura, mais área construída e redução em taxas urbanísticas. “É quase como se o HIS fosse o fardo que se carrega para fazer outras coisas”, resume.
Incorporadoras admitiram separação em CPI
Durante depoimentos à CPI da HIS, representantes de incorporadoras confirmaram a existência de subcondomínios em projetos lançados na capital.
A incorporadora Lavvi reconheceu a adoção do modelo em empreendimentos como o Soleil, na Chácara Klabin, zona sul da cidade. No condomínio, moradores das unidades de padrão mais elevado contam com piscinas e quadra de tênis, enquanto o setor destinado ao HMP oferece academia compacta como opção de lazer.
O CEO da empresa, Ralph Horn, defendeu o formato. “A estrutura de lazer é separada, compatível com o custo de condomínio que ele pode aguentar”, afirmou.
A Diálogo Engenharia também admitiu diferenciações em áreas de lazer, inclusive em projetos de torre única. O presidente da companhia, Guilherme Sallum Nahas, afirmou que a proposta busca manter taxas condominiais compatíveis com a renda dos moradores.
“A Diálogo visa entregar área de lazer adequada em ambos os empreendimentos, onde o de HIS muitas vezes tem a sua piscina, academia, com tudo que atende a ele. E, também, proporcionando um custo condominial que [o morador] possa pagar”, declarou.
Já a SDI Desenvolvimento Imobiliário confirmou, durante a CPI, a existência de subcondomínios em empreendimentos localizados em bairros como Pinheiros e Jardins, na zona oeste de São Paulo.
Fonte: Folha de São Paulo
Foto: https://www.magnific.com/br/fotos-gratis/novos-edificios-com-areas-verdes_1015778.htm